Советская экономическая модель не предполагала таких форматов, как торговый центр, гипермаркет или офисный комплекс. 30 лет назад строить их и управлять ими россияне учились у западных компаний, поэтому так много строчек в рейтинге рантье занимали иностранцы. В 2022 году они дружно решили уйти из России, но оставался вопрос: что делать с активами, кому их продать? Активным покупателем стала созданная в 2023 году инвестиционная компания «Кама Капитал». В результате в 2025 году ее арендный доход составил почти $130 млн, и «Кама Капитал» стала одним из двух самых быстрорастущих участников нашего рейтинга (+70%)
В 2025 году активы «Кама Капитал» пополнились двумя аутлетами, ранее принадлежавшими американской Hines, — «Outlet Village Пулково» в Санкт-Петербурге и «Outlet Village Белая Дача» в подмосковных Котельниках. Эта недвижимость присоединилась к портфелю, и без того солидному: к приобретенным еще в 2024 году торговым центрам «Тройка» и «Акварель», галереям гипермаркетов Auchan и крупному столичному офисному комплексу «Метрополис».
Покупатели активов компаний из недружественных стран находятся под двойным давлением — со стороны российских и западных властей, первые должны одобрить сделку, вторые — не накладывать санкций. Вот почему владельцы «Кама Капитал» сохраняют строгое инкогнито. Известно только, что около 29% принадлежит генеральному директору, выходцу из структур ОЭЗ «Алабуга» и РФПИ и единственному публичному лицу «Камы» Рустему Зарипову.
Telegram-канал Forbes.RussiaКанал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизниПодписаться
На многих языках
Три стеклянных корпуса столичного бизнес-центра «Метрополис» на Ленинградском шоссе ярко расцвечены новогодней иллюминацией. В конце декабря 2024 года здесь состоялась первая встреча главы холдинга «Кама Капитал» Рустема Зарипова с представителями деловых СМИ. Ранее здесь был офис шведского ретейлера модной одежды H&M. В помещении витал дух праздника: столы ломились от бесчисленных блюд и разнообразных напитков, которые гостям не уставали подливать услужливые официанты в белых фартуках. «Зарипов вел себя как радушный хозяин. Шутил и поглядывал на нас с каким-то «ленинским прищуром», «Все проходило с восточным колоритом — широтой и настоящим гостеприимством», делились с Forbes участники мероприятия.
Зарипов уходил от прямых вопросов журналистов о других акционерах компании, говорил, что любые раскрытия не представляются возможными. «Про меня и партнеров существует много домыслов и легенд, — рассуждал он. — Но все это ложь». Тем не менее Зарипов настаивал, что всех совладельцев «Камы» их прямые контрагенты по сделкам знают, поскольку проверяли неоднократно, при этом никаких санкционных денег или порочащих связей обнаружено не было. Раскрывать подробности он и его представители отказались. «Такие встречи станут доброй традицией», — обещали устроители предновогодней вечеринки. Но та первая встреча оказалась и последней.
Что известно о самом скрытном участнике рейтинга рантье?
Рустем Зарипов родился в 1985 году в Набережных Челнах. В 2007 году он окончил Казанский государственный университет по специальности «нефтяная геология», в 2010-м — факультет международных экономических отношений МГИМО (учился три года). Но это еще не все: Зарипов обладает степенью магистра финансового менеджмента TIAS Business School (Нидерланды), где проходил обучение в 2010–2011 годах, и степенью MBA Чикагского университета в США (2017–2019 годы). Кроме того, в 2015–2016 годах он прошел курсы стратегического маркетинга в Гарварде и Стэнфорде.
Зарипов скуп на информацию о себе, письменные ответы на вопросы Forbes передал через представителя. Профессиональную карьеру он начинал в 2011 году в Deutsche Post DHL, где был менеджером по развитию бизнеса, а проработав полтора года, молодой менеджер перешел в ОЭЗ «Алабуга».
Эта особая экономическая зона была учреждена в 2005 году. Среди компаний-резидентов в разное время присутствовали крупнейшие международные бренды: Ford, Armstrong, 3М, Saint-Gobain, Air Liquide, Rockwool, Preiss-Daimler Group и др. «Алабугу» несколько лет подряд включали в международный рейтинг особых экономических зон Global Free Zones of the Year, ОЭЗ неоднократно признавалась лучшей в Европе по версии Financial Times.
Как состоялся переход менеджера DHL в аппарат динамично развивающейся ОЭЗ? По словам одного из его знакомых, это произошло случайно: бизнесмен приезжал туда в командировки как представитель DHL и был знаком с генеральным директором «Алабуги» Тимуром Шагивалеевым, от него и получил предложение возглавить подразделение по работе с инвесторами.
В должности заместителя гендиректора «Алабуги» Зарипов закрыл сделки объемом более $2 млрд между российскими и зарубежными компаниями из США, ЕС, Турции, сообщил представитель бизнесмена. Что это были за компании, он не уточнил.
По словам одного из знакомых бизнесмена, речь идет о проектах в области стройматериалов, автомобилестроения, продуктов питания, химии и нефтехимии. Часть информации удалось подтвердить. Например, в одном из интервью Зарипов делился информацией о льготах и преференциях для компаний-резидентов «Алабуги» и о тепличных производствах. Вероятно, речь шла о турецкой Mir Holding, которая в 2015–2016 годах намеревалась вложить $300 млн прямых инвестиций в проект по созданию экологической парниковой системы Miracle по выращиванию овощей и фруктов. Проект не сложился.
В 2018 году биография бизнесмена пополнилась новой должностью, он стал вице-президентом Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ). Кто именно пригласил туда Зарипова, выяснить не удалось. По словам одного из его знакомых, круг людей, которые серьезно работают с крупным иностранным инвестиционным бизнесом, крайне узок и все знакомы друг с другом лично.
По воспоминаниям бывшего сотрудника РФПИ, даже на фоне весьма толковых ребят Зарипов выделялся «сообразительностью и находчивостью». «Очень легок в общении и переговорах — говорит свободно, ловко подстраивается под аудиторию: может быть очень деловым, может быть свой рубаха-парень, может «быкануть» и разговаривать на повышенных тонах при необходимости. Хорошее бизнес-образование, полученное в США, и хорошая заряженность на результат очень располагают. Видны были здоровые амбиции», — вспоминает собеседник Forbes. То, что Зарипов «мастер переговоров», подтверждает и основатель частной M&A-практики, бывший топ-менеджер российского подразделения PricewaterhouseCoopers Саян Цыренов: «Зарипова я знаю давно с профессиональной точки зрения и в переговорах его видел. Их он ведет всегда лично. Он хорошо разбирается в сложных аспектах M&A-сделок и знает, как проводить даже самые сложные трансакции».
Несколько знакомых Зарипова утверждают, что он отлично владеет языками: помимо русского, татарского и английского, знает итальянский, французский, арабский и турецкий.
Какие именно проекты он вел от лица РФПИ, досконально неизвестно. Но, по воспоминаниям бывшего сотрудника РФПИ, во время пандемии Зарипов был вовлечен в проект вакцины «Спутник» и организовывал подготовку и запуск ее производства в Сербии, а также курировал проекты РФПИ в сфере коммерческой недвижимости, в том числе PLT. Компания PLT (ООО «Профессиональные логистические технологии») была создана РФПИ, Mubadala Development Company и другими «ближневосточными фондами» в 2016 году. Специализируется компания на складской недвижимости, ее портфель логистических объектов сегодня превышает 1,3 млн кв. м, всего у PLT 12 проектов в пяти регионах России. И вот здесь уже проявились компетенции Зарипова в сделках M&A.
Среди крупнейших проектов PLT — выкупленные в 2022 году у PNK Group 395 000 кв. м складов в Подмосковье и Самарской области. Речь идет о логопарке на 260 000 кв. м в индустриальном парке «PNK парк Пушкино 2» и аналогичном объекте на 135 000 кв. м в городе Чапаевске. Арендатором всех этих площадей выступает онлайн-ретейлер Ozon.
На сайте общественной организации «Деловая Россия» можно найти информацию о том, что в марте 2020 года Зарипов принимал участие в культурно-деловом фестивале «День ОАЭ в Сколково», где он и советник суверенного инвестиционного фонда ОАЭ Mubadala Investment Company Халифа Аль Хаджери рассказывали об инвестиционной поддержке высокотехнологичных компаний, выходящих на рынок ОАЭ. С 2013 года Mubadala и РФПИ осуществили более 40 совместных инвестиционных проектов, в том числе в области инноваций и технологий, отмечалось в сообщении.
Комфортный покупатель
В 2022 году ситуация изменилась кардинально. За четыре года Россию покинули, по разным оценкам, от 500 до 1000 иностранных компаний. В феврале 2022-го США ввели блокирующие санкции против РФПИ и его главы Кирилла Дмитриева (санкции действовали до апреля 2025 года, их сняли в связи с его визитом в США, писала CNN). Даже американский Hines, французская Ceetrus (владелец гипермаркетов Auchan) и другие компании, десятилетиями строившие бизнес в России, начали искать покупателей. В июне 2023 года было зарегистрировано АО «Кама Капитал», основной вид деятельности которого — аренда и управление собственными или арендованными объектами недвижимости, следует из данных СПАРК.
Собственники «Кама Капитал» не раскрываются. Весной 2024 года газета «Ведомости» сообщила, что Зарипов является владельцем около 29%. Представитель «Кама Капитал» эту информацию комментировать отказался. По данным СПАРК, 100% АО «Кама Капитал» принадлежит Тагиру Шаймарданову. Он же напрямую и через АО владеет компанией «БЦ на Войковской» — фирмой, созданной для покупки одного из первых активов, бизнес-центра «Метрополис», расположенного у метро «Войковская» на Ленинградском шоссе.
По данным РБК, 24-летний Шаймарданов ранее работал в юридической фирме «Шаймарданов и Сабитов», офис находится в Казани, а управляющим партнером выступает адвокат Роберт Шаймарданов.
«Тагир Шаймарданов является руководителем юридической службы холдинга, — рассказал Forbes представитель «Кама Капитал». — В его обязанности в числе прочего входит регистрация новых юридических лиц для поддержания корпоративной структуры и реализации проектов компании. В настоящий момент господин Шаймарданов не является совладельцем АО «Кама Капитал» или других структур холдинга».
Зарипов подтвердил, что головная структура компании — это акционерное общество «Кама Капитал», но есть ряд отдельных, дочерних компаний, которые создавались специально для каждой сделки. «Это удобно с точки зрения осуществления дальнейшего структурирования, — передал представитель бизнесмена его слова. — Мы с партнерами называем это фондом. Поскольку фонд в нормальном понимании — это то место, куда приходят частные инвесторы, вкладывая свои средства, на которые покупаются активы».
По словам источника, знакомого с ситуацией в «Кама Капитал», в управленческой команде Зарипова много тех, кто работал вместе с ним со времен «Алабуги».
Из профиля Зарипова в сети LinkedIn видно, что в 2007–2010 годах он работал в ООО «Транзит». В ЕГРЮЛ есть информация о фирме с таким названием, учрежденной в 2007 году и ликвидированной в 2017-м, 33,34% долей в ООО принадлежало Рустему Зарипову и по 33,33% Евгению Бантукову и Тиграну Шагиняну. Евгений Бантуков с ноября 2024 года возглавляет ООО «УК «Кама Капитал». Тигран Шагинян в 2015 году был генеральным директором ООО «Вертикаль Алабуга», которое занималось изготовлением товарного бетона, а сегодня он является генеральным директором «Татпром-холдинга», крупного производителя оборудования для нефтяной промышленности (выручка в 2024 году 9,6 млрд рублей). По данным ЕГРЮЛ, компания принадлежит ее основателю Эльвиру Шарафетдинову и трем его партнерам. Им же принадлежит ООО «ТД Камапродукт». Forbes отправил запрос в «Татпром-холдинг», но ответа не получил.
Старый знакомый
Зарипов говорит, что ему еще в 2022 году стало понятно: большое количество иностранных компаний будет покидать российский рынок и им понадобятся удобные и понятные механизмы выхода. «Продаться просто «в рынке» они уже не могли, ситуация изменилась, а с ней и правила. Нашей задачей было разработать такой инструмент и инфраструктуру, которые позволили бы им достаточно легко и безболезненно выходить, и не «ни с чем», — рассказывает он. В этом, по его словам, и состоит задача «Кама Капитал».
Зарипов рассказывает, что первым объектом, который привлек его внимание, стал бизнес-центр «Метрополис» (где и проходила вечеринка). Этот объект общей площадью 110 000 кв. м включает в себя три корпуса. Первые два инвестфонд Hines Russia & Poland Fund и PPF Real Estate приобрели еще в 2015 году, сделка по покупке третьего была закрыта три года спустя. С начала 2022-го комплекс был выставлен на продажу, его рыночная стоимость оценивалась в 25–40 млрд рублей.
«Мы оказались в нужное время в нужном месте: у нас была прозрачная юридическая структура, понятные источники финансирования и, самое главное, колоссальный опыт как в структурировании сделок, так и в работе с иностранцами», — говорит Зарипов.
По мнению одного из знакомых Зарипова, бизнесмен по праву считается своим у иностранных инвесторов. «Это пошло еще с «Алабуги», задача которой была в привлечении иностранных инвесторов, — делится один из собеседников Forbes. — Это была работа продавца конкретной локации для инвестиций, и Зарипов в этом преуспел. Обаятельный, со многими сумел найти общий язык». По словам другого собеседника Forbes, Зарипов ранее был знаком с представителями холдинга Hines.
О продаже «Метрополиса» стало известно в декабре 2023 года. Покупателем, по информации консультантов и источников «Ведомостей», должен был стать базирующийся в Татарстане логистический оператор «Лидертранс», который специализируется на предоставлении услуг по перевозке грузов автомобильным транспортом на территории России, а также в Турции, Грузии и Центральной Азии. Компания была основана в 2009 году в Набережных Челнах, автопарк перевозчика насчитывает более 1500 единиц техники. Основной владелец компании — бизнесмен Михаил Устюжанин. Позже источник, близкий к «Лидертрансу», сообщил «Ведомостям», что компания не имеет отношения к «Метрополису».
О закрытии сделки представитель «Кама Капитал» и старший вице-президент Hines Наталья Мальцева объявили в мае 2024 года, после получения одобрения правительственной комиссии. «Если смотреть с юридической точки зрения, это [покупка «Метрополиса»] была наша вторая сделка, но формально с этого все и началось», — говорит Зарипов. Одновременно «Кама Капитал» рассматривала и другие активы, например объекты компании «Ситрас» (Ceetrus, входит в группу Auchan), которая тоже искала покупателей.
«Ситрас» управляла 40 торговыми центрами и галереями. В частности, ей принадлежали торговые комплексы «Акварель» в подмосковном Пушкине, Волгограде, Тольятти, а также «Тройка» в Москве. Кроме того, компания владела прикассовыми зонами в гипермаркетах «Ашан». В общей сложности ее портфель составляет 150 000–180 000 кв. м. Рыночная стоимость активов оценивалась консультантами примерно в 20 млрд рублей.
В конце 2023 года было получено разрешение правкомиссии и ФАС на осуществление этой сделки, и 25 марта 2024 года она была нотариально заверена. По информации источника Forbes, знакомого с ходом переговоров по объектам «Ситрас», на сделку ушло порядка 11 месяцев. Активами «Ситрас», по словам Зарипова, интересовались многие инвесторы, и не только из сферы коммерческой недвижимости. «Осуществить покупку смогла только наша команда, — рассказывает он. — Это было бы невозможно без отличной репутации руководства в европейских деловых кругах и опыта структурирования трансграничных сделок, а также понятной и прозрачной юридической структуры. В противном случае представители французского клана Мюлье даже не стали бы начинать разговор».
Правда, «удобный покупатель» подал иски к французам в Московский арбитражный суд и Гонконгский международный арбитражный центр. Оказалось, что ТЦ «Тройка», приобретенный «Кама Капитал» у структур «Ашана», требует масштабной реконструкции, которая обойдется новым собственникам в 25,5 млрд рублей. Сам торговый центр был закрыт на реконструкцию с осени 2024 года, а консультанты первоначально оценивали стоимость работ в 3,5 млрд рублей. «Кама» пытается взыскать с продавцов 2 млрд рублей компенсации.
Это, однако, не мешает компании Зарипова закрывать другие сделки. В 2025 году завершилась процедура покупки доли Hines в торговых комплексах «Outlet Village Белая Дача» в подмосковных Котельниках и «Outlet Village Пулково» на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге. Рыночная стоимость этих объектов составляет 25 млрд рублей. Об источниках финансирования Зарипов говорить отказывается.
В начале 2025 года стало известно, что «Кама Капитал» рассматривает покупку бизнес-центра «Кутузов Тауэр» и логистического комплекса Q-Park в Казани. Это имущество принадлежало ирландской Bergkamp Investments, вынужденной продать его не только из-за политической ситуации, но и из-за банкротства бенефициара. При более удачной конъюнктуре компания смогла бы выручить от продажи своей недвижимости до 18 млрд рублей, предполагали консультанты.
Правда, до завершения сделок пока дело не дошло. По словам источников Forbes на рынке недвижимости, сделка по комплексу Q-Park уже в стадии завершения и ждет одобрения правительственной комиссии. Представитель «Кама Капитал» в ответ сообщил, что компания «не комментирует незакрытые сделки и рыночные слухи». Он, однако, подтвердил, что в стадии разработки находится логистический проект «Камы» — терминал «Васильево» площадью 70 000 кв. м в Казани.
Зарипов говорит, что рыночная стоимость портфеля компании — порядка 71,6 млрд рублей. «Важно разделять рыночную стоимость активов и стоимость чистых активов, это две большие разницы, — объясняет обладатель диплома MBA журналисту Forbes. — Когда про актив пишут, что он стоит 100 млрд рублей, а у него долговая нагрузка 90 млрд рублей, это значит, что он стоит десять миллиардов, а не сто, хотя с точки зрения подачи информации цифра звучит очень хорошо. Именно поэтому мы не ищем сторонних инвесторов, я бы не хотел на данном этапе привлекать деньги с рынка. Это всегда большая ответственность, особенно в условиях нынешней волатильности. Разумнее управлять, когда ты сам отвечаешь за свой бизнес».
Каким видит будущее компании ее глава? Зарипов утверждает, что «Кама Капитал» не занимается спекулятивными инвестициями и не планирует перепродавать недавно приобретенные активы. Свои управленческие решения он объясняет на примере БЦ «Метрополис». «Когда мы пришли, вакансия была около 30–35% по объективным причинам, ушли некоторые иностранные арендаторы, — рассказывает бизнесмен. — Можно сказать, что из трех зданий одно было полностью пустое. А сегодня вакансия нулевая. Это и есть та планка, которую мы ставим по всем нашим офисным и торговым объектам. Если что-то уже куплено, этим надо управлять и получать арендный доход, недвижимость — это не тот актив, которым можно спекулировать. Мы инвестируем и, пока это работает, этим пользуемся».
Возможно, секрет эффективности в другом. Операционным управлением всеми приобретенными «Камой» объектами занимаются прежние команды менеджеров. «Такая договоренность была достигнута, — говорит Рустем Зарипов. — Поэтому французскими объектами управляет французская управляющая компания. Американскими объектами управляет американская управляющая компания Hines, одна из лучших профессиональных команд на рынке. Приобретенным в прошлом году «Outlet Village Пулково» также продолжит управлять Atlas AMD (новое название Hines в России), имеющая отличный опыт в поддержании оптимального пула арендаторов».
Эту информацию Forbes подтвердили в «Nhood Россия» (управляет объектами, Ceetrus). Представители Atlas AMD на запрос не ответили.
