В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

0
77

За первые шесть месяцев этого года в семи регионах не было продано ни одной квартиры в новостройках. В шести из них продажи не идут уже два года — они остановились после запрета привлекать напрямую деньги дольщиков

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Республика Карачаево-Черкессия стала седьмым регионом, в котором остановился рынок продажи жилья в новостройках. В республике, согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, за январь—июнь 2021 года не было заключено ни одного договора долевого участия (ДДУ; через них застройщики продают квартиры в возводимых домах). В прошлом году в республике был заключен всего один такой договор.

В первом полугодии не было продано через ДДУ ни одной квартиры также на Камчатке, в Мурманской области, Республике Тыве и Еврейской автономной области— там продажи остановились после 1 июля 2019 года, когда девелоперам запретили строить жилье напрямую на деньги дольщиков. Уже два года новое жилье возводится на кредиты банков, а деньги дольщиков, чтобы защитить их интересы хранятся на эскроу-счетах до окончания строительства. Нет продаж новостроек и в Магаданской области и на Чукотке, но в этих регионах ДДУ не заключались как минимум с 2016 года. Кроме того, Росреестрне зафиксировал ни одной сделки в Ненецком автономном округе, но в этом регионе ведомство начало вести подсчеты только с этого года. Раньше данные объединялись с результатами в Архангельской области, в состав которой он входит (ситуация в округе далее не анализируется).

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Пресс-служба Росреестра подтвердила корректность расчетов на основе его данных. РБК направил запросы в профильные органы власти перечисленных регионов и в пресс-службу Минстроя.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Строятли вообще жилье в этих регионах

Отсутствие продаж в новостройках в семи регионах объясняется тем, что в них практически отсутствует рынок долевого строительства жилья. На начало 2021 года в Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе жилье вообще не строилось, отмечала в своем отчете Счетная палата.

Читайте на РБК Pro

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Можно ли отстранить от работы или уволить антиваксера. Что говорит закон

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Джон Суини — РБК Pro: «Мировой крах был спровоцирован десятком человек»

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

С июля ФНС по-новому проверяет декларации компаний. Что изменилось

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Банки назвали главные угрозы бесконтрольного роста экосистем в России

С начала года ситуация изменилась только в Магаданской области: сейчас там, согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, строится дом площадью 3 тыс. кв. м (64 квартиры), застройщик может привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета.

В Тыве и Мурманской области, где строится соответственно 6 тыс. и 900 кв.м соответственно, застройщики возводят его без привлечения средств дольщиков. В Карачаево-Черкессии сейчас строятся два дома общей площадью 7 тыс. кв. м (112 квартир), разрешение на строительство выдано в феврале.

В некоторых регионах, если жилье и возводится, то это городской заказ, например, жилье для сотрудников градообразующих предприятий, напоминает коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов, уточняя, что такое жилье не продается по ДДУ.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

В Чукотском автономном округе действительно нет долевого строительства, подтверждает председатель комитета по градостроительству и архитектуре департамента промышленной политики округа Алексей Медведев. По его словам, многоквартирные дома, которые здесь возводятся, это, как правило, госзаказ, либо построенные квартиры выкупает сам округ.

Но в этом году в Анадыре, столице Чукотки, появится один дом на 42 квартиры (1,2 тыс. кв. м), которых застройщик строит за свой счет. «Это первый пример коммерческого строительства за долгое время, но и здесь застройщик планирует продавать квартиры в уже построенном доме»,— поясняет Медведев. Он связывает небольшие объемы строительства с его высокой себестоимостью— более 200 тыс. руб за 1 кв. м.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Основная часть жилья, построенного в регионах без продаж, по итогам прошлого года составили не многоквартирные дома, а индивидуальные, построенные самостоятельно. Доля жилья, построенного населением, в семи рассматриваемых регионах выросла с 52 до 75%. В части регионов люди поколениями привыкли жить в частных домах, отмечает директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Еврейской автономной области в последние три года были построены только индивидуальные дома, в Магаданской области и на Камчатке их доля превышает 90%.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Почему регионах не строится коммерческое жилье

Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не появляется новое коммерческое жилье: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства.

Отток населения

Динамика численности экономически активного населения— это один из решающих факторов для рынка недвижимости любого региона, уверен гендиректор «ПИК-Франшизы» Егор Карченков. Он поясняет: если этот показатель на протяжении трех лет (столько составляет цикл строительства) снижается, то спрос на жилье, а значит, объем строительства и продаж также значительно падают.

По подсчетам Карченкова, если численность населения остается примерно одинаковой, то потребность в жилье все равно возникнет из-за того, что жилой фонд стареет. Но удовлетворять этот спрос способны региональные программы реновации ветхих домов с регулируемым ценообразованием на квартиры. При этом рыночные сделки с первичной недвижимостью сведутся к минимуму. Еслиже численность населения в регионе снижается более, чем на 2% в год, то застройщикам и вовсе не останется места для развития в таком регионе.

Еслиже население растет, то повышается спрос и цены на жилье, увеличиваются темпы продаж, и, как следствие, объемы строительства. Чтобы развить долевое строительство в перечисленных регионах правительство должно поставить перед собой более сложную и глобальную задачу, чем кажется на первый взгляд— повысить экономическую активность региона, заключает Карченков.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

В семи рассматриваемых регионах, по оценочным данным Росстата на начало этого года, проживали 2,2 млн человек. Растет население при этом только в Тыве. Из остальных перечисленных регионов «происходит отток населения, в более благоприятные города», согласна Гарифуллина из «Талана». «Люди переезжают в центральную часть России, на юг страны. В наших проектах доля покупателей из данных регионов составляет 2-3%»,— указывает эксперт.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Низкая доходность

В упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, констатирует Карченков. По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, и в современных реалиях проектного финансирования, финансовые модели проектов в этих регионах не позволят банкам выделить кредитные средства. Но даже еслибы это было возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью превясят и без того небольшую маржу проекта и ввергнут его в убыток, продолжает Карченков. Возможность повысить маржу есть у застройщиков полного цикла, которые располагают собственными производственными и генподрядными мощностями в регионе, отмечает собеседник РБК.

В регионах без активной стройки, как правило, нет качественных подрядчиков, в итоге подрядчиков нужно зачастую привлекать из других регионов, а это увеличит себестоимость строительства на 20-30%, напоминает Гарифуллина. Кроме того, удорожают стройку и снижают маржу при отсутствии спроса сложные климатические условия в части регионов, добавляет Гуторов из «Страна Девелопмент».

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

В зоне риска остановки продаж и в других регионах, считает Карченков. По его мнению, даже в некоторых областях Центрального федерального округа доходность девелоперов колеблется примерно в районе 5-10%, поэтому риски остановки нового строительства сохраняются. Для того, чтобы работа в регионе была интересна девелоперу, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25-30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м, указываает Юрий Юров, гендиректор инвестиционно-строительной группы «Мармакс», работающей в Рязанской области.

Что предпринимают власти

«Дом.РФ», госкомпания, которая создана для развития сферы жилищного строительства и ипотечного кредитования,«ведет планомерную работу по активизации жилищного строительства в регионах», в том числе в перечисленных, заверили в пресс-службе. В частности, «Дом.РФ» вместе со своими подразделениями заключаютсоглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В прошлом году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тывы и Карачаево-Черкесси. В Магаданской области, где уже утвержденпроектпо строительству арендного жилья, планируется возвести до 100 тыс. кв. м., чтобы «улучшить жилищные условия молодых специалистов и расселить граждан из аварийного жилья». В Мурманской области, где утвержден схожий проект, «Дом.РФ» построит арендный дом для работников бюджетной сферы. Кроме того, госкомпания и местные застройщики прорабатывают вопрос по привлечению инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Надежда Федорова РБК на YouTube Прямые эфиры, видео и записи передач на нашем YouTube канале

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки